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『不動産投資セミナー比較おすすめランキング!』民泊制度の活用も!

『不動産投資セミナー比較おすすめランキング!』民泊制度の活用も!

不動産投資といえば自分の土地にアパートを建てて賃貸経営というのが定番だったのはだいぶ昔の話となってしまいました。

同じ構造のアパートがたくさん並んでいる所は、その地域の地主さんが自分の土地にアパートを建てて賃貸経営していたのです。

賃貸アパートを建てるほどの土地を買うことは普通のサラリーマンにはできません。今はもっと手軽な不動産投資が多くなっています。

第1位 都市部のしっかりとしたマンションの1室を買って賃貸経営する!

都市部で駅から近いマンションは人気があるというのは誰にでも想像できますが、そこを住居として貸し出すだけでなく、ベンチャー企業などのオフィスとして賃貸経営するのです。

新宿や渋谷などの駅チカ物件であれば住みたいという需要以外にもオフィスとして活用したいという需要もかなりあります。今はネットでビジネスを成功させた人たちが大勢居ます。

事業立ち上げ期にはマンションの1室をオフィスとして使用するベンチャー企業はかなり多いです。

また、青山、代官山あたりだとマンションやアパートの低層階部分を店舗として活用することも考えられます。

いずれにしても売却時にもすぐ買い手が見つかりそうな人気の場所というのは一番大事な要素となっています。といっても現実には青山のような一等地にサラリーマンが不動産投資をするのは難しいかもしれませんが、良い立地の物件は賃貸事情に詳しい不動産屋さんが専門とするところですので、詳しく聞いてみるのが一番だと思います。

第2位 外国から働きに来た人の住まいとなる物件!

政府が外国から働きに来る人の要件を緩和して建設業等に従事する労働者を受け入れるという法改正をすることになりました。それを受けて住まいの需要が都市部を中心に増えていくという予想に基づく戦略です。

一般的な不動産業者の中古物件の中から買っても競売で良い物件を購入してもいいと思いますが、はじめから入居者を想定した賃貸物件として考えながら入手することです。

会社が寮として買うことも多いと思います。建設業の会社ではアパートを1棟買ったりするかもしれません。

集合住宅の一部屋を買う場合は、当然、賃貸として運用したときに問題が起きないかを想像したりすることでしょう。

まわりに海外から来た人たちが多く居ればその場所の近くに仕事もあるということでさらに需要が増えてくる可能性もあります。

もちろん、トラブルなども考えられます。そういうところまで想像して買うことができる人向きだと言えます。

  1. 競売などで物件を入手する。
  2. 海外から働きに来た人の住居として賃貸住宅として運用する。
  3. 利益が出なくなったり、売りたくなったら売却する。

競売物件でもアパート用のローンを組むことも考えられます。自己資金は一定額以上必要です。元金が多いほど上手くいく可能性も高いと考えられます。競売物件の入札のお手伝いをしてくれる不動産屋さんもあります。

第3位 駐車場経営!

土地活用セミナーでは

  • 駐車場
  • コンテナトランク
  • 賃貸アパート
  • ガレージハウス

などを提案されると思います。これらは普段、他の業界で働いている人には分からない節税対策ができるものもあり、セミナーを受けてみる価値があると思います。

コンテナを使ったトランクルームはよく見るようになりました。賃貸アパート経営よりはだいぶ楽だということです。設備は簡単でコンテナを持ってきて置くだけです。驚くのはガレージハウスという需要がかなりあるようでとても人気のためすぐに埋まってしまうそうです。

趣味のスペース、ガレージが付いた家というのか、単にガレージというのか広さによって変わってきますが、趣味のためならお金をいとわない人はいつの時代も健在です。

先日もクラシックカーレースが商店街で開催されていましたが、本当に車が発明された当時のようなルパン三世に出てきそうな車を整備し続けて大事に乗っているのです。

レースと言っても音こそ爆音ですが、そこは大きなオートバイという感じでスピードを出すものではありません。そしてほとんどオープンカーです。もう乗るのが勿体無いという感じの車です。もちろん、ポルシェとか、、高級車ばかりです。こういう車を家の前の駐車場に置いておけるか?といえば絶対無理です。

かといって、家の中に乗り入れられるわけでもないですし、シャッター付きの車庫を作るチャンスが無かった人にはとてもありがたいものとなってきます。何より、その空間で車を整備したり眺めている時間が最高に幸せなわけです。日常を忘れさせてくれる空間が人気なのは納得できるところです。

少し変わったもので『スマホで駐車場経営』ができるサービスがあります。これは時間貸しのサービスなのですが、何も設備投資が必要なく家の駐車場を時間貸しできるサービスです。スマホで申し込むと情報が掲載され、利用者もスマホで検索してきて利用して、利用料が毎月振り込まれるというものです。

第4位 競売で優良物件を手に入れて一括査定で売却する!

これは『981.jp』にある競売物件の中で、優良物件を安い価格で手に入れられたらという前提が付きますが、もし競売で優良物件が入手出来たら一般的な価格で売却できれば利益を得ることができる可能性があります。

また、不動産価格が上昇している時期であればしばらく賃貸してから売却するという選択もできます。仕入れ次第ということになります。

競売で物件を入手するのは知識のない人は辞めたほうがいいのは確かですが、不動産屋さんが入札のお手伝いをしてくれるサービスもあります。

入札自体は平日にできる人であれば事務的にできる簡単なことですが、入札の事務手続き、物件情報を目録から判断するときに最低限のことだけは教えてもらった方がいいという人はこのようなサービスを行っている不動産屋さんを利用したほうがいいかもしれません。

もちろん、落札後に物件の居住者と話し合いを付けるという作業があります。このときにも専門家の支援を受けることを考えるといいと思います。

しかし、優良物件であれば競争相手が増えるわけで入手できる可能性は低くなってきます。もちろん、不動産業者が入札に参加してくるので落札するのは難しいと容易に想像できます。

人気の無い物件はなんらかの『訳あり』だったり、需要が無い場所の物件だったりして、売却するときに買い手が見つからなくて苦労することになるかもしれません。

所有しているだけで固定資産税等はかかってきますので何らかの利益を生み出さないと損失を広げることになります。

ただ、競売物件はお金に余裕がある人は見ておいてもいいと思います。近所の知っている場所が競売に出ていることもあると思いますが、そういう時はあそこならいくらで買えるって感覚でわかると思いますので有利に買えると思います。

訳ありの場合も『どういう訳があるのか?』は資料から把握できる場合もあります。

しかし、『難しそうな訳あり』が物件の目録に書いてあるものは入札の競争相手が少なくて楽に落札出来る可能性もあります。

かなり変わった例ですが、市街化調整区域の土地に建っている建物で建築して良い条件を満たしていなかったような建物に人が住んでいる物件が競売に出た場合、目録には『役所が話をしにいった、、』などという項目が出ていたりします。

これらの情報を見たら普通の人は絶対に買いません。ただ、その同じ区域内で不動産を所有している人から見たら、『ああ、あそこか。この値段なら安いな。買い取って居住者から家賃を貰おうかな。』という発想が思い浮かぶことでしょう。

ただ、それは住んでいる人がどういう人か分かるからできるわけです。家賃を払ってもらえなかった場合に大変そうな人だったら入札しないという判断になるでしょう。

やはり不動産は地元有利というのが納得できます。

売る時は個人が参加できるオープンなオークションという制度がないので、不動産を高く売る方法で不動産業者に一括査定を依頼して、個人に相応の価格で売却するのがいい売り方だと思います。

しかし、現実にはこのようなことを不動産屋さんや競争相手が行っていて安い値段では買えなくなってきている実情があります。

第5位 一人暮らし用の物件に投資する!

やはり、地方から就職でその地域の都市部へ引っ越して一人暮らしをして働く人のための住居の需要は多いと言えます。オフィスは依然として都市部へ集中しています。オフィスで働く仕事は地方山間部ではなく地方都市の都市部へ集中するためこの傾向は続くでしょう。

また、高齢者向けの住宅として一人暮らし用の住宅の需要は誰の目から見ても非常に高くなると予想されます。

田舎の方が住みやすいと思われがちですが、働きに出てきた子供たちが家庭を築き都市部に定住したときに、親には自分の近くで暮らして欲しいと思うかもしれません。

また、病院や買い物、交通の便を考えると都市部の方が高齢者向けといえるでしょう。さすがに遠い引っ越しは辛いですが、同じ地域の山間部から都市部へ引っ越すくらいなら喜んでくれるかもしれません。

第6位 グローバル企業の従業員のための物件に投資する!

世界的に展開している企業が日本へどんどんと進出しています。新しく日本にできたオフィスには海外から引っ越してきた従業員が働くことになります。その従業員の家族とともに住むための住居が必要になってきます。

グローバル企業は経営戦略が数年で変わりますので一時的な賃貸の利用が多いはずです。オフィスはやはり都市部へ作られることが多いので都市部の物件となります。

従業員の待遇はいいはずなので、首都圏が多くなると思いますが、都会のど真ん中の高級物件と呼べるような物件を求めるかもしれません。

自分が海外で働くことを想像すると会社に近いほど良い物件だと想像出来ると思います。

第7位 民泊にも利用できる物件に投資する!

急上昇してきた感じの民泊制度ですが東京オリンピックの開催による観光客の増加と、外国人労働者の受け入れ制度変更による一時的な民泊用物件の利用が見込まれるかもしれません。

場所が限定されてしまいますが、オリンピック競技場に近い駅と旅行客が泊まれるような場所に適切な規模の不動産を持っているといいかもしれません。

旅館よりも柔軟に対応できる『民泊制度』という制度が活用されようとしているのは言うまでもありません。対象となる物件は通常の中古の住居となりますので、中古市場、競売物件で人気が出ることが予想されます。

この値上がりを期待して都市部の不動産バブルが起きると思っている人もいるかもしれません。。。

民泊制度で気をつけたいこと!

民泊という名称からも一般住宅にお客さんを泊めるイメージが湧くと思いますが、当然のようにトラブルが急増しています。

通常の集合住宅で起こりうるトラブルがさらに顕在化しているような気がします。

  1. 集合住宅なのに観光客は夜間、浮かれて騒いでしまう!
  2. 宿泊施設だと思っているのでエレベーターや廊下などの共同施設でも騒いでしまう。
  3. 共同施設内にゴミを捨ててしまったりする。
  4. 管理人が不在という状況なので誰も注意できない!
  5. 政府の規制に振り回される!
  6. オリンピック特需が終わったあとどうするか?

このような問題が既に多発しているようです。考えてみれば当たり前です。アパート1棟ごと貸し切っていれば問題は少ないかもしれませんが、私達だって友達と旅行に行ったら騒いでしまいます。

隣近所に気を使いたくない、気にしたくないですよね?旅行中なのですから。

そう考えると、木造アパートの1室だけを民泊用の施設にするのはちょっと難しいと思われます。仕事で来た人の一時宿泊施設としてならば機能しそうですが、観光で来たグループの旅行客にはしっかりとした鉄筋住宅で防音設備もしっかりとした物件が必要なのではないでしょうか?

そうなると、ビジネスホテル並の宿泊料金になって結局、はじめから専門的に建設されたビジネスホテルの方がコストメリットがあるという結果になってしまいそうです。

ほんとうにオリンピック開催時だけの一時的な宿泊利用として使うならいいですが、ちょっとこういった問題も考えなければなりません。

候補としてはアパート1棟ごと貸し切って民泊物件にするというのが良さそうですが、そのうち管理人がどこかに居ないといけないとか、防火上の問題になって、スプリンクラーが設置されてないと駄目だということで上手くいくか分からない気もします。

民泊物件として近隣とトラブルになるようだったら売却すると高く売れるかもしれません。それだけ住環境にこだわる人たちが住んでいる物件ということになるからです。売却するなら不動産売却の一括査定で売却先を探すと良いかもしれません。

第8位 ソーシャルレンディング、クラウドファンディングを利用する!

これはちょっとオマケ的な内容になりますが、『クラウドファンディング』や『ソーシャルレンディング』という言葉を聞くようになりました。融資型のものを『ソーシャルレンディング』といっています。

個人である我々一般人が『これから起業する人』や『海外から移住して来る人』のためや、『他の様々なプロジェクト』にみんなでお金を融通して出し合おうというものです。お金を出したのだから決められた年数だけ経過したら返してもらえる約束をします。そして、毎年決められた率の年利を貰うというものです。

もちろん、何の保証もビジネスの成功の可能性の裏打ちなくお金を出していたら、寄付金に近いものになってしまいます。

仲介するソーシャルレンディングの運営会社も大事です。

何も情報が無いところが多くて不安でしたが、既存の金融機関の一部や関係会社が運営していることもあります。

また、無担保のものだけでなく不動産を担保にしたソーシャルレンディングや株式を買うタイプのクラウドファンディングも登場しています。

これらを利用すれば、お金が少ししかなくても少額から不動産事業などに投資することも可能になります。

しかし、ソーシャルレンディングの運営元が大手でも、不動産の担保があっても事業が上手くいかなくなった場合には、損失リスクがかなり大きいといえます。

融資先の情報が匿名になっているものなどは公開しようという流れなどや色々と変化しようとしているようです。

これは、仕組みが整備されてから始めても遅くないと思います。

まとまったお金が無いけれど不動産にどうしても投資したいという人はソーシャルレンディングも選択肢の1つになるかもしれません。

一括査定で不動産を高く売却する!

  1. 自分の手持ち不動産を売却して投資資金にしたい!
  2. 賃貸物件として運用していたけどもう売却したい!
  3. 不動産価格が値上がったので売却したい!

不動産を高く売る方法は?に不動産業者に一括査定を依頼できるサービスがあります。

アパートローンや賃貸併用住宅では住宅ローンを組む!

競売物件でも条件を満たせばローンを組むことができます。

また、金利や条件が優遇されたいわゆる『住宅ローン』は自分が住むための住居であることが条件ですので、賃貸物件には適用されませんが賃貸併設住宅として住居の一部を貸すということで可能な場合があります。

これは融資する銀行が判断することになります。

賃貸アパートを経営する場合は住宅ローンよりも少し金利が高いアパート用のローンを組むことが可能です。

こういうノウハウは不動産業者がたくさんもっていて、銀行とのやりとりも教えてくれます。業者はよく不動産投資セミナーを開催しています。

住宅の修繕費用をあなどらないこと!

  1. 住設関連(水回り)
  2. 内装(クロス、床)
  3. 外壁塗装(屋根、防水処理)

現実に人が生活する住居には多くのメンテナンスが必要になってきます。賃貸物件ではオーナーの負担になります。

入居者が入れ替わる度に内装の修繕とクリーニングはもちろん、鍵の交換も行わなければなりません。

また、10年に1度必ず発生する最大の出費である外壁塗装費用が発生します。戸建て住宅を所有している方は理解していると思いますが全部自分で計画して業者とかけあって費用を捻出するのは非常に負担がかかることです。

この住宅のメンテナンス費用をいかに抑えられるかによって物件の収益性が大きく変わってしまうこともあります。物件を買う前に必ず試算しなければいけないものです。住宅の構造から必要なメンテナンス費用は算出できます。格安に感じる物件でもメンテナンス費用を考えると割高になったりすることもあります。

『親戚が建築業者だったら心強いのに。。』と感じる瞬間でもあります。

税金も忘れずに試算に入れる!

物件を手に入れたときの不動産所得税、その後の固定資産税等が税金としてかかってきます。家賃収入の税金もあります。売却した時にも税金のことを考えなければなりません。

もちろん、登記にかかる費用もあります。

賃貸経営はオーナーの負担が大きい!

こうやって主なものを挙げただけでもオーナーの相当な負担がかかってくることがお分かりになるかと思います。

何か少しでもライバルよりも強みが無ければあまりお勧めできるものではありません。

自分ができること、持っている人脈、知識で収益性を上げることができるような場合にのみ行うものだと言えるのかもしれません。

民泊制度が新しくなったので不動産投資にチャンスが到来するかも?

東京オリンピックの開催時はかなりのピークになることが予測されますが、それ以外にも海外からの観光客の増加が予測されています。それにあわせて安く泊まれる宿として海外から『民泊』が注目されています。

問題もありますが、一般人が『民泊』を運営しやすく規制を変えていっているようです。

  • 国土交通省の『民泊制度ポータルサイト』

http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

こちらの事業者向け(民泊を始める人向け)のページより民泊に使える住宅の要件の概要が記載されています。

設備要件とは

◆必要な設備
届出を行う住宅には、次の4つの設備が設けられている必要があります。
「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」

◆設置場所
必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。
同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能です。

◆公衆浴場等による代替の可否
これらの設備は、届出住宅に設けられている必要があり、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。

◆設備の機能
これらの設備は、必ずしも独立しているものである必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。
また、これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば、浴室については、浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式は問いません。

居住要件とは

◆対象となる家屋
届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
(2)「入居者の募集が行われている家屋」
(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」の考え方
「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋です。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。
(2)「入居者の募集が行われている家屋」の考え方
「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲(売却)又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。
ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。
(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の考え方
「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。
当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

(随時居住の用に供されている家屋の具体例)

別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
休日のみ生活しているセカンドハウス
転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住するために所有している空き家
相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家
生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

これを見て、これはチャンスだと思った人は多いのではないでしょうか?

基本的に賃貸物件はOKで、住んでいる家、別荘、空き家などもOKということのようです。

ただし、

当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

とありますように、新規にマンションを建設したりするのは駄目なようです。要するに空き家を出さないための制度なのかもしれません。

日本土地バブル信仰は忘れよう!

日本では古くから土地、不動産に対する思い入れが非常に強く根強い不動産信仰のようなものがあります。

実際には土地が狭い都市部に一極集中して人口密度が上がってそして地価が上昇し、あらゆるものが上昇して不動産バブルが起きた経験があるのと、高度経済成長期を超えた土地は物価のインフレの影響で数倍になっていることでしょう。

バブル前に買った土地と家があったのですが、バブル崩壊後20年経過して落ち着いた時期に土地だけで2倍の値段になったという話がありました。

これはバブルとは関係なく物価が変わっただけです。

山信仰は心の中にとどめるだけにした方がいい!

なぜか、日本の山は杉とヒノキだらけの山がひたすら広がっています。日本の国土の95%以上が山林になりますので日本のほとんどがこれらの針葉樹で覆われているのです。とても不思議に感じましたが理由があります。

それは江戸の昔から日本の山という山には杉とヒノキと松が植えられていました。理由は建築資材を生産するための林業です。

日本において林業は非常に大きな産業でした。

それは日本家屋を見れば家という家が木でできていたからです。

また、この頃に山を財産ととらえて苗木の株を植えて30年育ててから伐採して利益を得るというビジネスが定着しました。

『株を買って山を育てる!』

といえばお分かりになることでしょう。。。本当の現物株です。

もちろん、植えた木が成長している途中であっても山ごと売買することができました。

それは今でも山林には『立ち木権』という権利がついています。

生えている木の権利は別にあるという考え方です。また、雑木林という表現もお分かりだと思いますが、杉林、ヒノキ林、松林と生産している山ではない山の林を雑木林と言ったわけです。

そんな商業的にも価値があるうえに、山信仰という地元の人の心の支えにもなっていたのが山でした。

いつからか、日本の木材の価格が暴落しました。もう数分の1の値段です。

伐採する費用を出すと赤字なので木を刈り取ることができません。また、それでも枝は切り落とさないと材木としての価値が下がっていくので間伐などの作業費用は持ち出しでのしかかっていきます。

それでもいつかまた日本木材が見直されて価格が戻るのでは?と信じて生涯、山を所有し続けていた地主さんが相続のときに上記の理由から子どもたちが手放すことを選んだり、国に寄贈することを選ぶことが後を絶たないのです。

それを最もよく理解するには日本全国の競売物件を見ればいいと思います。

一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)というところが運営している『981.jp』です。

http://981.jp/

もちろん、一般住居の競売物件が多いのですがここにワケあり、急遽売りに出すことになった山林の物件があります。地目が山林なのではなく、本当に山が出品されているのです。

他にも山林だけを本来の立ち木の価格を考慮して売買するためのサイトもあります。

ただ、この『981.jp』を見ると今の日本の現実がよく分かると思います。

誰でも参加できますので、登録して詳細な資料を閲覧してみるといい勉強になると思います。

日本で不動産投資をするというならまずはここでリアルな情報を得てしっかりと覚える方がいいと思います。

山林だけでなく、目的の一般住居の競売物件情報を閲覧できる!

上記の『981.jp』で競売物件を買ってリノベーション(リフォーム)して中古マンションとして販売している不動産業を営んでいる友人が居ます。

これは法人としてやっていますが、不動産投資が本気になるとこういう形態になることもあるということです。

ただ、ライバルが物凄く増えていて競売でも安く買えない!という事態になっていることは想像に難くありません。

その友人は家族がリフォームの業者なので割安にできるという点で利益を取れているのだと思います。

もはや、業者だからとか素人だからといって情報に差はないのです。

ただし、そこは競売物件ですので、一般住居に関しては『訳あり物件』になります。そのワケを見抜くことが大事でノウハウになります。

また、居住者がいることが多いので立ち退きに関するやりとりも全部自分で行うことになります。

まあ、そのまま住んでもらって家賃を納めてもらうのが実は一番賢明だったりします。

とにかく素人には難しいことですので競売物件を不動産投資に利用するのはおすすめできません。

が、難物件であるほど儲かるチャンスがあるということなのでガッツのある人はチャレンジするのも1つの生き方です。

民泊に関するニュースなど

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更新日 August 18, 2018, 8:35 pm

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