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不動産投資のおすすめランキング!民泊制度やソーシャルレンディングを活用しよう!

不動産投資のおすすめランキング!民泊制度やソーシャルレンディングを活用しよう!

ざっくりいって投資には投機的なトレードと長期的な現物資産を用いたものがあります。

外貨などのトレードばかりしていて心が疲弊した感じの頃に、不動産投資のようなじっくりとした地に足がついた感じの投資に魅力を感じる頃だろうと思います。

 

民泊制度が新しくなったので不動産投資にチャンスが到来するかも?

オリンピック、観光客の増加、外国人労働者の受け入れ制度の変更により住居が必要になることが予測されます。

  • 国土交通省の『民泊制度ポータルサイト』

http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

こちらの事業者向け(民泊を始める人向け)のページより民泊に使える住宅の要件の概要が記載されています。

設備要件とは

◆必要な設備
届出を行う住宅には、次の4つの設備が設けられている必要があります。
「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」

◆設置場所
必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。
同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能です。

◆公衆浴場等による代替の可否
これらの設備は、届出住宅に設けられている必要があり、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。

◆設備の機能
これらの設備は、必ずしも独立しているものである必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。
また、これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば、浴室については、浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式は問いません。

居住要件とは

◆対象となる家屋
届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
(2)「入居者の募集が行われている家屋」
(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」の考え方
「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋です。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。
(2)「入居者の募集が行われている家屋」の考え方
「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲(売却)又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。
ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。
(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」の考え方
「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。
当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

(随時居住の用に供されている家屋の具体例)

別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
休日のみ生活しているセカンドハウス
転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住するために所有している空き家
相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家
生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

これを見て、これはチャンスだと思った人は多いのではないでしょうか?

基本的に賃貸物件はOKで、住んでいる家、別荘、空き家などもOKということのようです。

ただし、

当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

とありますように、新規にマンションを建設したりするのは駄目なようです。要するに空き家を出さないための制度なのかもしれません。

 

第1位  民泊用の物件に投資する!

急上昇してきた感じです。東京オリンピックの開催による観光客の増加と、外国人労働者の受け入れ制度変更による一時的な民泊用物件の利用、ならびに建設作業などを行う作業員用の住居が必要になってきます。

オリンピック競技場に近い都市部とその建設に携わる人々が住めるような場所に適切な大きさの不動産を持っておくといいかもしれません。

賃貸よりも柔軟に対応できる『民泊制度』という制度が活用されるのは言うまでもありません。対象となる物件は通常の中古の住居となりますので、中古市場、競売物件では人気が出ることでしょう。

この値上がりを期待して売買して利益を得ることも可能かもしれません。まさかの都市部の不動産バブルの再来となるのでしょうか???

気をつけたいこと!

民泊という名称からも一般住宅にお客さんを泊めるイメージが湧くと思いますが、当然のようにトラブルが急増しています。

通常の集合住宅で起こりうるトラブルがさらに顕在化しているような気がします。

  • 集合住宅なのに観光客は夜間、浮かれて騒いでしまう!
  • 宿泊施設だと思っているのでエレベーターや廊下などの共同施設でも騒いでしまう。
  • 共同施設内にゴミを捨ててしまったりする。
  • 管理人が不在という状況なので誰も注意できない!

このような問題が既に多発しているようです。考えてみれば当たり前です。アパート1棟ごと貸し切っていれば問題は少ないかもしれませんが、私達だって友達と旅行に行ったら騒いでしまいますよね?

隣近所に気を使いたくない、気にしたくないですよね?旅行中なのですから。

そう考えると、木造アパートの1室だけを民泊用の施設にするのはちょっと難しいと思われます。仕事で来た人の一時宿泊施設としてならば機能しそうですが、観光で来たグループの旅行客にはしっかりとした鉄筋住宅で防音設備もしっかりとした物件が必要なのではないでしょうか?

そうなると、ビジネスホテル並の宿泊料金になって結局、はじめから専門的に建設されたビジネスホテルの方がコストメリットがあるという結果になってしまいそうです。

ほんとうにオリンピック開催時だけの一時的な宿泊利用として使うならいいですが、ちょっとこういった問題も考えなければなりません。

候補としてはアパート1棟ごと貸し切って民泊物件にするというのが良さそうですが、そのうち管理人がどこかに居ないといけないとか、防火上の問題になって、スプリンクラーが設置されてないと駄目だということで上手くいくか分からない気もします。

民泊物件として近隣とトラブルになるようだったら売却すると高く売れるかもしれません。それだけ住環境にこだわる人たちが住んでいる物件ということになるからです。売却するなら一括査定で売却先を探すと良いでしょう。

 

 

第2位  ソーシャルレンディング、クラウドファンディングを利用する!

まとまったお金が無いけど不動産に投資したいという人はソーシャルレンディング!!

『クラウドファンディング』や『ソーシャルレンディング』という言葉を聞くようになりました。融資型のものを『ソーシャルレンディング』といっています。

個人である我々一般人が『これから起業する人』や『海外から移住して来る人』のためや、『他の様々なプロジェクト』にみんなでお金を融通して出し合おうというものです。お金を出したのだから決められた年数だけ経過したら返してもらえる約束をします。そして、毎年決められた率の年利を貰うというものです。

もちろん、何の保証もビジネスの成功の可能性の裏打ちなくお金を出していたら、寄付金に近いものになってしまいます。

仲介するソーシャルレンディングの運営会社がとても大事です。

以前は新規ベンチャー起業で何も実績が無いところが多く不安でしたが、現在では既存の金融機関の一部門や関係のある会社が運営している場合が多いです。

また、無担保のものだけでなく不動産を担保にしたソーシャルレンディングや株式を買うタイプのクラウドファンディングも登場しています。

これらを利用すれば、少額から不動産事業に投資することも可能になります。

また、不動産の担保があれば万が一事業が上手く行かなくてもかなりの割合の資金が手元に戻ってくる可能性があります。

 

 

第3位  一人暮らし用の物件に投資する!

地方から就職で都市部で引っ越してきて、一人暮らしで働くための住居の需要は多いと言えます。オフィスは依然として都市部へ集中しています。オフィスで働く仕事は地方山間部ではなく、都市部へ集中するためこの傾向は続くでしょう。

また、高齢者向けの住宅として一人暮らし用の住宅の需要は非常に高くなるでしょう。田舎の方がいいと思われがちですが、子供などの家族が都市部で働いていた場合は近くに居て欲しいと思うものですし、買い物などの移動の利便性を考えると都市部の方が高齢者向けと言えるでしょう。

 

第4位  グローバル企業の従業員のための物件に投資する!

世界的に展開している企業が日本へもどんどんと進出しています。新しく日本にできたオフィスには海外から引っ越してきた従業員が働くことになります。その従業員の家族とともに住むための住居が必要になってきます。

グローバル企業は経営戦略によって数年で方針が変わりますので一時的な賃貸の利用が多いはずです。オフィスはやはり都市部へ作られることが多いので都市部の物件となります。

従業員の待遇はいいはずなので都会のど真ん中の高級物件と呼べるような物件が該当するかもしれません。

 

第5位  外国から働きに来た人の住まいとなる物件!

これは一般的な不動産業者の中古物件の中から買っても競売で良い物件を購入してもいいですが、はじめから入居者を想定した賃貸物件として考えて手に入れることです。

会社が寮として買うことも多いと思います。建設業の会社ではアパートを1棟買い取ってしまうかもしれません。

集合住宅の一部屋を買う場合は、当然、賃貸として運用したときに問題が起きないかその物件を考えてみてください。

まわりに海外から来た人たちが多く居ればその場所の近くに仕事もあるということで、さらに需要が増してくる可能性もあります。

もちろん、トラブルなども考えられます。そういうところまで想像して買うことができる人向きだと言えます。

 

第6位  競売で優良物件を手に入れて一括査定で売却する!

これは『981.jp』にある競売物件で、優良物件を手に入れられたらという前提が付きますが、もし競売で優良物件が入手出来たら一般的な価格で売却できれば利益を得ることができる可能性があります。

また、不動産価格が上昇している時期であればしばらく賃貸してから売却するという選択もできます。要するに仕入れ次第ということになります。

競売で仕入れるのは知識のない人は辞めたほうがいいのは確かですが、不動産屋さんが入札のお手伝いをしてくれるサービスがあります。

入札自体は平日にできる人であれば事務的にできる簡単なことですが、入札の事務手続き、物件情報を目録から判断するときに最低限のことだけは教えてもらった方がいいという人はこのようなサービスを行っている不動産屋さんを利用したほうがいいかもしれません。

しかし、優良物件であれば競争相手が増えるわけで入手できる可能性は低くなってきます。もちろん、不動産業者が入札に参加してくるので難しいことは容易に想像できます。

人気の無い物件の場合、なんらかの『訳あり』だったり、需要が無い場所の物件だったりして、売却するときに買い手が見つからなくて苦労することになるかもしれません。

所有しているだけで固定資産税等はかかってきますので何らかの利益を生み出さないともったいないことになります。

ただ、競売物件はお金に余裕がある人は見ておいたほうがいいと思います。近所の知っている場所が競売に出ていることもあると思いますが、そういう時はあそこならいくらで買えるって感覚でわかるので有利に買えると思います。

これはやはり不動産は地元有利ということなのが納得できます。

訳ありの場合もどういう訳があるのか?って分かる場合があります。

例えば市街化調整区域の土地に建っている建物で建築して良い条件を満たしていなかったような建物に人が住んでいる物件が競売に出た場合、目録には『役所が話をしにいった、、』などという項目が出ていたりします。

これらの情報を見たら普通の人は絶対に買いません。ただ、その同じ区域内で不動産を所有している人から見たら、『ああ、あそこか。この値段なら安いな。買い取って家賃を貰おうかな。』などという発想が思い浮かぶことでしょう。

ただ、住んでいる人がどういう人かまで分かるからそういうことができるわけで、家賃を払ってもらえなかった場合に大変そうだったら買わないという判断になるでしょう。

 

不動産の一括査定で高く売却する!

  1. 自分の手持ち不動産を売却して投資資金にしたい!
  2. 賃貸物件として運用していたけどもう売却したい!
  3. 不動産価格が値上がったので売却したい!

不動産を高く売る方法は?のページで不動産業者にまとめて一括査定を依頼できるサービスの一覧があります!

 

 

アパートローンや賃貸併用住宅では住宅ローンを使う。

競売物件であっても条件を満たせばローンを組むことができます。

また、金利や条件が優遇されたいわゆる『住宅ローン』は自分が住むための住宅であることが条件ですので、賃貸物件には適用されないのですが賃貸併設の住居の一部を貸すということなら可能なことがあります。

これらはすべて融資する銀行が判断することになります。

賃貸アパートを経営する場合は住宅ローンよりも少し金利が高いアパート用のローンを組むことが可能です。

こういうノウハウは不動産業者が沢山もっていますし、銀行とのやりとりも教えてくれますので不動産投資セミナーを主催する不動産業者が多いのはもっともなことだと言えます。

 

日本土地バブル信仰は忘れよう!

日本では古くから土地、不動産に対する思い入れが非常に強く根強い不動産信仰のようなものがあります。

実際には土地が狭い都市部に一極集中して人口密度が上がってそして地価が上昇し、あらゆるものが上昇して不動産バブルが起きた経験があるのと、高度経済成長期を超えた土地は物価のインフレの影響で数倍になっていることでしょう。

バブル前に買った土地と家があったのですが、バブル崩壊後20年経過して落ち着いた時期に土地だけで2倍の値段になったという話がありました。

これはバブルとは関係なく物価が変わっただけです。

 

山信仰は心の中にとどめるだけにした方がいい!

なぜか、日本の山は杉とヒノキだらけの山がひたすら広がっています。日本の国土の95%以上が山林になりますので日本のほとんどがこれらの針葉樹で覆われているのです。とても不思議に感じましたが理由があります。

それは江戸の昔から日本の山という山には杉とヒノキと松が植えられていました。理由は建築資材を生産するための林業です。

日本において林業は非常に大きな産業でした。

それは日本家屋を見れば家という家が木でできていたからです。

また、この頃に山を財産ととらえて苗木の株を植えて30年育ててから伐採して利益を得るというビジネスが定着しました。

『株を買って山を育てる!』

といえばお分かりになることでしょう。。。本当の現物株です。

もちろん、植えた木が成長している途中であっても山ごと売買することができました。

それは今でも山林には『立ち木権』という権利がついています。

生えている木の権利は別にあるという考え方です。また、雑木林という表現もお分かりだと思いますが、杉林、ヒノキ林、松林と生産している山ではない山の林を雑木林と言ったわけです。

そんな商業的にも価値があるうえに、山信仰という地元の人の心の支えにもなっていたのが山でした。

いつからか、日本の木材の価格が暴落しました。もう数分の1の値段です。

伐採する費用を出すと赤字なので木を刈り取ることができません。また、それでも枝は切り落とさないと材木としての価値が下がっていくので間伐などの作業費用は持ち出しでのしかかっていきます。

それでもいつかまた日本木材が見直されて価格が戻るのでは?と信じて生涯、山を所有し続けていた地主さんが相続のときに上記の理由から子どもたちが手放すことを選んだり、国に寄贈することを選ぶことが後を絶たないのです。

それを最もよく理解するには日本全国の競売物件を見ればいいと思います。

一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)というところが運営している『981.jp』です。

http://981.jp/

もちろん、一般住居の競売物件が多いのですがここにワケあり、急遽売りに出すことになった山林の物件があります。地目が山林なのではなく、本当に山が出品されているのです。

他にも山林だけを本来の立ち木の価格を考慮して売買するためのサイトもあります。

ただ、この『981.jp』を見ると今の日本の現実がよく分かると思います。

誰でも参加できますので、登録して詳細な資料を閲覧してみるといい勉強になると思います。

日本で不動産投資をするというならまずはここでリアルな情報を得てしっかりと覚える方がいいと思います。

 

山林だけでなく、目的の一般住居の競売物件情報を閲覧できる!

上記の『981.jp』で競売物件を買ってリノベーション(リフォーム)して中古マンションとして販売している不動産業を営んでいる友人が居ます。

これは法人としてやっていますが、不動産投資が本気になるとこういう形態になることもあるということです。

ただ、ライバルが物凄く増えていて競売でも安く買えない!という事態になっていることは想像に難くありません。

その友人は家族がリフォームの業者なので割安にできるという点で利益を取れているのだと思います。

もはや、業者だからとか素人だからといって情報に差はないのです。

ただし、そこは競売物件ですので、一般住居に関しては『訳あり物件』になります。そのワケを見抜くことが大事でノウハウになります。

また、居住者がいることが多いので立ち退きに関するやりとりも全部自分で行うことになります。

まあ、そのまま住んでもらって家賃を納めてもらうのが実は一番賢明だったりします。

とにかく素人には難しいことですので競売物件を不動産投資に利用するのはおすすめできません。

が、難物件であるほど儲かるチャンスがあるということなのでガッツのある人はチャレンジするのも1つの生き方です。

 

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